1.?365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房的优点和缺点?2.?围观、捡漏的态度看待365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房3.?拍下一套法拍房的典型流程4.?365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房贷款的典型流程5.?关于清场收房6.?恶意长期租约7.?谁在卖?谁在买?8.?365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房中需要注意的几个关键时间9.?365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本时出价策略10.?365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房交易时的税率11.?几种365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房中的特殊情形12.?变卖和365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本的区别13.?法院的角色14.?税费的全包和各付
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365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房的优点和缺点?

优点是两个:价格和不限购。
第一,价格7折起。价格上法院365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房一般是市场价7折起拍,具有明显的价格优势。最终成交价虽然有的房子拍到比市场价还高,但统计下来,仍有20-30%的365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房是7折底价直接成交甚至流拍的。
第二,不限购。举例说:你去参拍一套上海的房源,拍下后就可以直接过户。不用管你是否是上海户口,已经有几套房,是否在上海工作,是否纳税,是否交社保,等等,这些限制都不用管。法院的裁定书和《协助执行通知书》具有强制性,房产交易中心会为你直接办理新的房产证。
需要注意的是,以下12个城市对法拍房仍是限购的:北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策;嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。

还有一个小优点:没有中介费,没有365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本手续费。

法拍房的缺点是:
(1)房源少,可挑选余地少;
(2)半数可贷款,半数付全款;
(3)决策时间短;
(4)买家担心的交易安全和交房问题。

第一点,房源少。
与中介处挂的二手房比,肯定是少的。但中介处挂的二手房也只有少数是“诚意卖”的,其他大多都是挂着看的。
第二点,全款付。
现在365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房有一半左右可直接一键贷款了,流程很简单。其余一半,理论上也是可以贷款的,需要自己去银行网点直接咨询办理。总之,不是以前必须付全款的时代了。
第三点,决策时间短。
一套房源被法院挂出来,到365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本结束,一般是一个月时间。需要在这一个月里快速决策,以及筹备资金。
第四点,交易安全和交房。
法院房产365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本,主旨是主持公平、正义、保护各方合法权益。逻辑上,我们是从法院手里买下的房产,与前业主无关,我们把钱交给了法院,然后法院再把钱分给各个债主及前业主。法院是会保障竞买人的权益的,不能妥善交房的365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房,法院一般不会推出来365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本。
从经验上看,各地法院每天大约有2000多套房产通过司法365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本成交,绝大多数都是顺利成交、过户、交房的。会有交房不便的房源,但大家避开不去拍即可。

另外,交易税费既有优点又有缺点:
前面提到,没有中介费,没有365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本手续费。但交易手续费略高,因为过户不需要上家到场,提供不了满五唯一等凭证,所以税费核定出来经常稍高一些。

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围观、捡漏的态度看待365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房

由于以上优点、缺点,普通购房者可以用围观、捡漏的态度来关注365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房,看得多了,自然懂得更多,当遇到一套心仪房源心仪价格时,就可以快速做决策。

还有一部分受限购政策影响的客户,法拍房就是重要选择。举例:经常有江浙的企业老板们,会为自己刚刚留学归国的儿女,在上海、杭州购买一套地段好、房型好的法拍房。因为不限购。

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拍下一套法拍房的典型流程

预热期:多看,多留意,多围观。看的多了,心理会更有底。目前法拍房主要发布在阿里365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本、京东365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本行业协会等几个网站。“51365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房”微信小程序,汇总了以上几个网站的所有房源信息,并且按地区分类,按住宅、商铺、办公、厂房分类,备注了小区信息、房型图等信息,设置关注地区后更方便浏览查询。
正式365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本期:
第一步:发现目标。
关注每天的“新上房源”,从中发现了一套心仪房子,且价格优惠。
第二步:了解信息。
仔细看房产的位置、税费、是否有占用等关键信息,并电话法院,询问是否有长期租约、是否清场等最为关键的信息。(不能交房的房源不拍,具体看法院公告和电话咨询)
第三步:看样。
预约法院,在指定时间去现场,进到房子里去看实际情况,采光、视野、景观、噪声、装修情况等,并顺带小区里及周边逛逛,看交通、商场等生活便利情况。
第四步:贷款。
看样后仍有兴趣,就可以先做贷款申请。提交收入证明等资料,银行会很快反馈可以贷给你的资金上限。后期如拍下,则进入正式贷款签约。如未拍下,则不签约。(提交资料,获得反馈等,都可全部在网上在线提交)
第五步:交保证金参拍。
确定自己的心理价位,确定365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本上限之后,在指定时间,按照操作提示,交保证金,获得参拍资格。
第六步:正式出价365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本。
价高者得,注意自己的底线,勿冲动。
第七步:付钱。
将首付资金或全部资金转账到法院账户。
第八步:银行贷款签约。
凭首付转账凭证,约见银行见面签约。签约后银行将贷款付给法院。(首付款+贷款=全款)
第九步:法院开具裁定书及《协助执行通知书》
如题,法院办理相关手续,法院会同时交钥匙给你。法律意义上,房子已经是你的了。
同时,法院会去办理撤销抵押及解封手续。
第十步:交易中心办理新产证
凭法院文书,在当地房产交易中心直接办理新产证,此时需要交纳各项税费。
第十一步:银行抵押。
如前面办理了贷款,将房产他项权证交给银行作为抵押。
第十二步:交房。
在第九步时,已获得钥匙,已可交房。多数情况下,房屋是空置的(近几年法院都在致力解决执行难问题),直接开门接收即可。如原业主有户口未迁出,并不妨碍办理新户口本,同时冻结老户口本及强制迁出(各地公安户籍执行略有差别,上述方案上海可行)。

恭喜,全部流程已结束,不要忘记每月还贷款!

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365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房贷款的典型流程

第一阶段:贷款咨询
在看到心仪房源时,就可以向银行提交身份证、户口本、税单、收入证明、资产证明等资料,在线提交复印件或照片(注意真实性),银行会很快反馈(大约1-3个工作日)是否可贷,贷多少,利率等关键问题。此时只是咨询,并未签约。
第二阶段:签约付款
拍中后自己先付首付款。再凭借前面咨询凭证及首付款转账证明,就可以去银行网点见面签约,同时携带各种身份证明、收入证明原件。签约后银行将会把贷款金额付到法院账户,完成全款支付。银行对法拍房贷款办理速度非常快,都会赶上法院要求付款的期限,不用担心逾期违约。
注意,此时会付一个担保费,大约是贷款额的1-1.5%。

第三阶段:他项权证抵押
房产证办理好之后,同时银行获得权证抵押。

第四阶段:每月还贷款。

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关于清场收房

在参拍之前,应通过法院公告、电话法院咨询、现场看样三种方式,确定房屋是否空置,是否会搬走及多久搬走,是否有长租约,是否被占用等情况,以确定是否要参拍。不好收的房子,不要参加365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本。
具体分以下几种情况:
第一种:空置房
即时收房。
第二种:有人居住,但承诺365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本结束即搬走
这种收房一般没问题。但拍前电话询问一下法院具体情况。法院近几年非常关注执行难问题,会尽力保障交房,细节也都考虑及预先沟通过。但法院对竞买方的回答,会比较官方及谨慎,极少说“确保”“一定”等词语。
第三种:占用
一般是债主占用。这种情况收房没问题。
债主说前业主将房子抵押给他,没还钱,所以占用,不肯让出。这种情况沟通及报警后可强制处理。因为你是向法院买的房子,法院会将款项还给各个债主,法院是一道防火墙。占用的债主可能还没收到法院给的钱款,或者给的很少不足以抵债,这些都与新业主无关。一般经沟通,以及报警后,可强制处理,且逻辑关系清晰,不会有后患。
第四种:不搬出
涉及到是原业主唯一一套住房,且有老人孩子居住占用等问题,法院有时能执行清场,有时不能强制清场。咨询后,放弃为好。
第五种:短期租客
房子仍有短期(半年内)租客居住的,是不能强制搬走的。可协商后赔钱解约,提早收房。或等租期结束。
第六种:长期租约
一些原业主设置了长达10年以上的租约,用以抵制房子被收走。要看365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本法院认定该长期租约是否合法有效。无效的,可强制清场。认定长期租约有效的,且公告出来的,建议直接放弃。即使无效的,建议规避,因为这种原房东一般比较难缠,不讲道理。
特别提醒:法院查封后,原房东再签订的出租合同,无效。
第七种:情况不明
有时法院公告中提及“占用情况不明”,此时需要自己去看样调查,或经由专门的365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本辅助服务中介,先期调查。此时意味着风险与机会,一部分怕麻烦、怕风险的365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本者,会放弃,意味着竞争者减少,拍下的价格更低。

最后就是聘请帮助收房的中介,很多中介公司会提供这种收房服务,例如会派人去房门外搬个凳子坐着,只要房子里人出去,马上撬门换锁换掉。此时原占用人再闯入,就是非法闯入,可以报警刑拘了。此过程合法,不涉及暴力。此处只是举例说明。

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恶意长期租约

此问题前面已提及,有些原业主为抵制自己房子被365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本掉,恶意制造虚假长期租约。(提醒:法院查封后,原房东再签订的出租合同,无效。)
此时首先看法院是否认定该租约有效。还要在看样时多了解实际情况。
即使法院认定租约无效,仍需谨慎。
若法院认定租约有效,建议放弃。

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谁在卖?谁在买?

卖家:
依据我们的调查统计,卖家(原业主,房子被365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本者)因为以下几种原因,房子被365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本:
(1)90%以上是因为债务、借贷、合同纠纷。
(2)按揭违约:每月的还贷断掉6个月以上(该情况非常少)。
(3)违法犯罪清还损失:违法犯罪,造成经济损失,强制偿还。如:诈骗。

买家:
半数以上是先一步了解了365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房政策、流程、渠道的普通购房人,特别是资金充裕的购房者(因为多数情况下需要付全款)。
特别是受到户口、社保等限制的买房者,和想买多套房的投资者。
少数专业的365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房投资者,7折或5.6折捡漏365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本购入,随即9折慢慢卖出,赚到差价。
在上海一些豪宅365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本中,还偶尔能见到一些三线明星的身影,因为他们有钱但限购。

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365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房中需要注意的几个关键时间

第一个是看样时间。
法院会派人拿钥匙去开门,限定在特定日期、特定时间段里。一般不需预约,但去之前最好电话确认,以免白跑一趟。
第二个是开始时间和结束时间。
一般可在开始365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本之后再交保证金,或者最后一天再交也可以。第一次参拍交保证金时,可能会碰到银行转账有限额等情况,所以建议新手第一次参拍时提前一天交保证金。
捡漏的老手们,一般都在最后半小时才交保证金。
第三是法院规定交全款时间。
公告里有明确规定。

以上三个时间点很好理解,除此之外,还有:
1、交保证金,但未拍中,保证金退回大约3-5天,无利息。
2、需要贷款的,越早咨询越好。拍中后越早签约越好,以免耽误银行向法院付款。
3、法院解封解除抵押后,越早去过户越好。

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365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本时出价策略

首先,设置自己的底线,并保持冷静,很重要。
实际情况中,超过一半的人在超出自己底限后仍会出价,或由于底限有弹性,或由于与其他竞买者斗气,或出于负面情绪的抬价,等等。
出价时一定会受到情绪的影响,一定会有从喜悦到失落、嫉妒、后悔、冲动等各种情绪出现,保持冷静、守住底限很重要,这套拍不到,还有下一套。

然后,出价时的建议:慢慢出价。
鼠标一点,就是几万元加上去了,为什么不慢点呢?
举例:
A每次出价都很快,竞争者B潜意识里就会觉得:
(1)还远没到A的底线;
(2)A出价这么快,说明这套房子超值,值得竞争;
(3)我下一次出价是不用负责任的,有安全感的,因为A后面肯定会再加价;
(4)即使此时已经超过B的底限价格,B也很可能会出于负面情绪恶意抬价,我得不到,你也别想便宜得到。

说话慢,不代表声音不大;出价慢,不代表实力不够。冷静出价,戒除负面情绪,适时而止为好。

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365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房交易时的税率

多数情况下,法院会要求买家税费全包,即在房产交易中心交易时,卖方税、买方税全部由买方承担并交纳(这是符合最高法关于365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房的指导意见的)。少数是税费各自承担。
这里分几种情况,以买方是个人,标的为住宅为例:
(1)税费各付
买方一般承担1-3%的契税即可。
(2)税费全包
上海最高为11.65%,具体会因为是否满5、满2、普通住宅等原因,最终实际交税低于11.65%。但11.65意味着,拍一套1000万的房子,需要准备1116.5万资金(不贷款的话)。
北京、杭州、深圳税费上限都是在9.55-9.6%左右。
其他城市上限也大约在9.6%,具体请查询当地交易税情况。

若是365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本商铺、办公室、厂房、酒店式公寓,卖方要交纳的税,是很难确切计算清楚的。虽然税局有计算公式,但买家却经常不能提供卖方原始买入发票等各种证明,导致会以原始购入为0等方式计税;或者还有核定征收等方式。复杂的情况导致无法事先计算卖方到底应该交多少税。因此,除非税费各付,否则会算不清该准备多少钱来参加365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本。

还有,若卖方是公司,则卖方税费会大大提高。若遇到卖方是公司企业,且税费全包,则建议慎重,先算清税费比例,然后再拍。

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几种365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房中的特殊情形

第一种,需要两次过户交税的情况。例如,有房子是原业主的预售房,还没从开发商处过户,这时需要先过户到原业主,再过户到新业主,两次过户两次交税。具体税额需要计算。
第二种,房子是原业主继承或受赠得来,且未满免税年限。这时这套房子的个税是房价全额的20%,加上其他税,总额约30%多,税款极高。如果这是法院仍判定买方税费全包,那么我们一定要注意。负责任的法院当然会把这种情况标明,且判定税费各付,因为这已经不是“瑕疵”,而是需要着重披露的重大事项,法院不能把发现这种重大缺陷的责任,推给买家,让买家在调查时自行发现。
第三种,划拨。以划拨方式取得的建设用地使用权,房地产转让时,必须经国土资源管理部门的审批,办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第四种,农村集体用地住宅房。这种房子很多限定了只有本村户籍人员能过户,因此要特别注意询问法院具体细节。
第五种,原业主是企业的情形。前面已提到,在过户时,企业要缴纳的税款与个人是不一样的,要更多。所以,如果不是税费各付,要格外算清楚税费的情况。
第六种,房改房。税费也较复杂,建议事先询问交易中心。

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变卖和365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本的区别

“变卖”和“365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本”在流程上有所区别,在不限购等法律强制性上没有区别。
(1)首先,二次365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本依然流拍的房产,会进入变卖程序。
(2)变卖的房产,竞拍的周期一般比较长,常见的约60天,但60天内只要有人报名并出价,就进入24小时结束倒计时。若无竞争即24小时后结束。若有竞争,规则与365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本一致,最后时刻只要有出价,即延时5分钟,直至无人竞拍,成交结束。
举例:一套房产的变卖时间是7月1日10时至9月1日10时,在7月15日8时整,有人报名并出价,那么,该房产的变卖结束时间马上变为7月16日8时整。在7月16日7:58有第二人报名并出价,那么结束时间将延迟5分钟,至8:03结束,规则依次进行,最后价高者得。
(3)变卖房产报名时要交的保证金一般是全款。365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本报名保证金一般为5-20%左右。
以上三点是变卖与365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本的不同。

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法院的角色

在法拍房事项中,法院和法官扮演的角色:
第一,首要目标是维护公平正义,并不是以365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本价格越高越好,法院不是商人,不是奸商。法院保护债主的权益,原业主的权益,也保护买房人的权益,在这个过程中依法维护公平正义。
第二,法院起到防火墙的隔离作用。债主向原业主追债,追至法院处为止;新买家365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本买入房子,钱是交至法院,由法院主持偿还给各个债主。新买家与原债主,原业主,由法院隔离。
第三,保障案件执行。诉讼执行率是新一届政府和党中央对司法的新要求,要求避免出现“赢了官司输了钱”的情形。最高法在2017年新出的指导意见中,改善了许多执行难的环节。例如:我们注意到,在一些房子税费较高的情况下(如公司持有),法院一般会设置为税费各付,避免拍房者忽视税费,实际支付成本过高的情况,避免发生质疑矛盾。

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税费的全包和各付

在365bet邮件_澳门365bet网_365bet备用网址日本房处置中,过户时,会涉及到买卖双方税费谁来缴纳的情况。
(1)税费各付。按税法及相关法律规定,是各付各税,各自承担相应的税。法院公告会明确表述。实际执行中,法院会要求买方先垫付买卖双方全部的税款,然后再去法院报销卖方税。
(2)税费全包。法院在竞拍公告中直接明确了买方税费全包,即买方支付买卖双方全部的税款。这种约定方式,是较常见的,因为容易执行。
其他就是房子所欠的物业费、水电煤气费等等杂项费用,一般都是判定买方自行承担。

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